案号：(2025)辽02民终1865号 审理法院：辽宁省大连市中级人民法院 案由：物业服务合同纠纷 裁判结果：驳回上诉，维持原判（解聘行为有效，前期物业服务合同终止） 裁判时间：2025年6月 来源：2025年06月裁判文书数据库

一、案情简介

大连某丙有限公司自2005年起为某小区提供物业服务。2022年，因业主大会筹备组报名人数不足，大连市甘井子区某街道指导成立业主大会未果，遂公告由某社区居民委员会临时代行该小区业主委员会职责。2024年6月，居委会组织召开临时业主大会，表决解聘该物业公司；同年7月，再次召开临时业主大会，表决选聘新的物业服务企业并授权居委会签订物业服务合同。新物业公司随后入场服务。

物业公司起诉，要求确认居委会的解聘行为无效，并继续履行与建设单位签订的《前期物业管理服务委托合同》。一审驳回其全部诉讼请求。物业公司上诉，主张居委会组织程序违法、投票资料未经质证、前期物业服务合同应继续履行等。二审维持原判。

二、争议焦点

1. 居委会临时代行职责并组织召开业主大会临时会议，是否符合法定前置程序与主体资格？
2. 业主大会临时会议解聘物业公司的表决程序及结果，是否达到法定比例且合法有效？
3. 在业主大会已选聘新物业并签订服务合同的情况下，前期物业服务合同是否仍应继续履行？

三、裁判要旨

1. 居委会代行职责的合法性。 根据《辽宁省物业管理条例》第三十条规定，不具备成立业主大会条件，或具备条件经街道办事处指导后仍不能成立的，可由街道办事处指导居委会临时代行职责。某街道在筹备失败后公告由居委会代行，符合法定前置程序。

1. 临时业主大会决议的效力。 经20%以上业主联名提议，居委会履行公告、投票、公开唱票等程序，两次会议均有业主代表、街道工作人员及民警到场监督。参与表决及同意解聘、选聘的比例，均符合《民法典》第二百七十八条规定的“双过半”要求。在案证据不足以证明表决程序违法。

1. 前期物业服务合同的终止。 依据《民法典》第九百四十条，建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，在业主委员会或业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效时终止。新物业服务合同已签订并实际履行，物业公司主张继续履行前期合同缺乏依据。

1. 程序异议的审查边界。 对于业主大会召开过程中的程序性争议，一审法院曾组织核对选票等材料，但因保护业主信息等客观原因未能完成。二审认为，在物业公司未能提供决议存在违法的初步证据，且新合同已实际履行的情况下，其主张不足以否定业主大会决议的效力。

四、律师解析

1. 居委会临代职责的前置程序不可逾越

《辽宁省物业管理条例》第三十条为居委会代行设置了明确的前置条件：先由街道指导成立业主大会，确实“仍不能成立”的，方可由居委会临时代行。本案中，街道组织了筹备组报名、因人数不足宣告筹备失败，再公告由居委会代行，程序链条完整。实务中，若跳过“街道指导”或“指导后不能成立”的环节，直接由居委会接管，便可能因主体不适格而触发决议无效风险。物业公司若对前置程序存疑，应重点审查街道是否依法履行指导义务，而非仅质疑居委会的身份。

2. 业主大会决议的“稳定性”优先于程序瑕疵的个别抗辩

司法实践对业主大会决议倾向于维护其稳定性，除非存在重大且可证的程序违法。本案中，物业公司主张表决票未充分质证、公告内容不完整等，但未能提供业主大会决议伪造或比例未达法定门槛的反证。法院同时指出，唱票过程有街道、民警、业主代表多方在场，在形式上已具备公示公信力。这提示市场主体：仅凭“程序有瑕疵”难以推翻决议，必须针对“是否召开”“是否达到法定比例”等核心事实进行举证，否则难以获得司法支持。

3. 前期物业服务合同的终止不以“到期”为唯一条件

很多物业公司存在“前期合同未到期便可一直服务”的误区。《民法典》第九百四十条明确，只要业主大会依法选聘新物业且新合同生效，前期合同即行终止，无需等待原合同期限届满。这意味着前期物业服务的权利来源具有临时性和从属性。对物业企业而言，应当认识到业主大会解聘权是法定权利；对新老物业交接、资料移交、物业用房返还等后续义务，应提前做好合规准备，避免因拒绝退出而承担额外的侵权或违约责任。

4. 证据固定与举证责任分配的实务教训

本案物业公司在一审中申请律师调查令，要求核对联署签名表、表决票及视频资料，但因业主信息保护等原因未能完成核对。二审法院据此认为，在居委会已提供决议等基础证据的情况下，应由主张决议违法的一方承担举证责任。物业公司未能完成初步举证，便需承担不利后果。这一规则提醒：在业主大会决议类纠纷中，单纯要求对方“自证清白”并不符合举证责任分配原则；若对决议真实性、合法性有异议，应在诉讼外及早通过行政投诉、业主撤销之诉等渠道固定证据，而非在合同履行之诉中被动抗辩。

五、实务提示

物业服务合同争议往往涉及业主自治与合同履行的交叉地带。对物业公司而言，面对业主大会解聘决议，首先应判断决议作出主体是否适格、程序是否触及根本违法，必要时在法定期限内提起业主撤销之诉或通过行政监管渠道主张权利；若仅以“未到期”为由拒绝退场，可能面临行政处罚及民事赔偿的双重风险。对业主组织及居委会而言，召开业主大会务必确保公告期、表决票、唱票记录等全过程留痕，并注意参与表决比例与同意比例的双重达标，避免因形式瑕疵导致决议被推翻。

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附录：文书要点摘录

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