案号：（2025）辽02民终1717号 审理法院：辽宁省大连市中级人民法院 案由：物业服务合同纠纷 裁判结果：驳回上诉，维持原判（业主应依约缴纳物业费） 裁判时间：2025年5月6日 来源：中国裁判文书网公开文书

一、案情简介

案涉小区位于大连市中山区东港区C04地块，原前期物业服务企业为某太平戴维斯物业顾问公司，其于2019年8月31日合同到期终止并撤离。2020年7月，建设单位朗城房地产开发（大连）有限公司对前期物业服务采购项目进行招标，金碧物业有限公司大连分公司中标，双方于2020年8月19日签订《大连恒大时代峯汇前期物业服务合同》。业主吴某此前于2020年1月18日签署《前期物业服务协议》《临时管理规约》等文件，后欠缴2021年9月1日至2023年12月31日期间物业费，被诉至法院。

吴某抗辩理由涉及多重维度：小区名称”朗豪东港”与”大连恒大时代峯汇”不一致、前期物业更换未经业主表决程序、招投标涉嫌串标且未备案、物业服务存在消防安保等重大瑕疵、分公司主体不适格、收费方式变更未经同意等。一审支持物业公司诉请，业主上诉。

二审维持原判。

二、争议焦点

1. 建设单位重新选聘前期物业服务企业，是否属于”更换前期物业”而须适用业主共同表决程序？
2. 前期物业服务合同未经备案、招投标程序存在争议，是否影响合同效力及业主缴费义务？
3. 物业服务存在安保、消防等瑕疵时，业主能否据此拒交物业费？

三、裁判要旨

关于合同效力： 案涉前期物业服务合同系建设单位与物业公司真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。建设单位在原前期物业合同到期终止、业主大会尚未成立的情形下重新选聘物业服务企业，属于《物业管理条例》第二十一条规定的”前期物业服务合同”范畴，而非”更换前期物业服务企业”，不适用业主共同表决程序。

关于招投标争议： 公安机关已对”串通招投标”控告作出不予立案决定，业主相关主张缺乏事实依据。

关于备案与主体： 物业服务合同备案并非合同生效要件，是否备案不影响合同效力及物业公司主体资格；分公司作为依法设立并领取营业执照的法人分支机构，有权以自己名义从事民事活动，诉讼主体适格。

关于物业瑕疵抗辩： 物业服务具有公共性、持续性，个别服务瑕疵不构成根本性违约，业主可通过要求整改、成立业委会选聘新物业等途径救济，但不宜以此为由拒交物业费。

四、律师解析

1. “前期物业”与”更换物业”的程序边界

本案核心规则在于区分两种法律情境：建设单位首次选聘前期物业，与业主大会成立后更换物业。前者依据《物业管理条例》第二十一条，由建设单位在业主大会成立前行使选聘权；后者依据《民法典》第二百七十八条，须由业主共同决定。业主混淆了”原前期物业合同到期后的重新选聘”与”业主大会成立后的解聘更换”，导致抗辩方向偏离。实务中，业主主张程序违法时，须首先厘清小区是否已成立业主大会、原合同是否已到期终止，再判断适用何种程序规则。

2. 管理性强制规定与合同效力的区分

一审法院明确援引《物业管理条例》第五十六条，指出未通过招投标选聘物业仅产生行政责任（限期改正、罚款），而非导致合同无效的效力性强制规定。这一认定符合《民法典》第一百五十三条关于”违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”的适用要件——仅当违反效力性强制规定时合同方属无效。业主以”未备案””未招投标”主张合同无效，在司法实践中通常难以获得支持，但可作为向行政主管部门投诉的依据。

3. 物业服务瑕疵的救济路径选择

业主提交30余项证据，涉及消防处罚、安保备案、疫情防控等，但法院认为”尚未构成严重影响物业服务效果”而不支持拒交物业费。这一裁判思路在物业纠纷中具有普遍性：业主个体以服务瑕疵为由拒交物业费，面临”举证难、认定难”的困境，且可能因个人拒交影响整体物业服务资金运转。更优的救济路径包括：向物业主管部门投诉要求整改、通过业主大会或业委会主张权利、就特定损失提起违约或侵权之诉。本案中业主另案主张的”服务不达标减费”路径，因未在本案中提出反诉而未能审理。

五、实务提示

对业主： 签署《前期物业服务协议》《临时管理规约》时，注意审查物业服务企业、收费标准、服务等级等核心条款；对物业服务不满时，优先通过书面投诉、向住建部门反映、推动成立业委会等途径解决，避免简单以拒交物业费方式对抗，否则可能承担违约金及诉讼费用。

对物业服务企业： 保留服务履约证据（保洁、绿化、电梯维保等合同及履行记录），及时回应业主合理诉求，对行政处罚事项积极整改，降低群体性纠纷风险；注意前期物业服务合同与业主协议的条款衔接，避免名称变更、收费方式调整等引发争议。

对建设单位： 项目转让或品牌合作涉及前期物业变更时，完善招投标程序及备案手续，确保合同文本与规划审批、预售许可信息的一致性，减少后续业主抗辩空间。

辽宁权秉律师事务所长期关注物业纠纷、合同争议等商事领域，本所相关领域公开案例解读仅供参考，具体案件须结合事实与证据具体分析。如需进一步沟通，欢迎致电 19802422672，或访问微信客服联系。

附录：文书要点摘录

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