案号：（2025）辽10民终703号 审理法院：辽宁省辽阳市中级人民法院 案由：物业服务合同纠纷 裁判结果：驳回上诉，维持原判（业主应支付2023年至2024年物业服务费、电梯费合计2700元） 裁判时间：2025年8月 来源：2025年08月裁判文书数据库

一、案情简介

王某系灯塔市紫金城二期小区业主，房屋建筑面积76.53㎡。某甲公司（灯塔市某有限公司）自2014年起为该小区提供物业服务，并与小区业主委员会先后签订《物业委托合同》，约定物业费按1元/月/㎡、电梯费按36元/月标准收取。王某在2022年之前均按时、足额交纳物业费及电梯费，但未交纳2023年、2024年费用合计2700元。某甲公司催缴无果后提起诉讼。

王某抗辩并上诉称：小区业主委员会系“内定”产生，不具备合法主体资格；2014年及2019年两份《物业委托合同》存在伪造、欺诈、恶意串通等情形，应属无效；某甲公司物业服务存在严重瑕疵，包括消防控制室长期无人值班、负二层楼体泡水未修、侵占公共收益等，故其有权拒交物业费。

一审法院判决王某支付欠缴费用。王某上诉后，辽阳市中级人民法院经审理，驳回上诉，维持原判。

二、争议焦点

1. 单个业主能否以业主委员会成立程序不合法、物业服务合同系伪造或无效为由，拒绝向物业公司交纳物业费？
2. 物业服务存在消防隐患、公共设施维护不到位等瑕疵，能否构成业主拒交物业费的充分抗辩？
3. 业主已实际接受物业服务并连续多年按约交费，事后能否以“对合同不知情”“受欺诈”等理由拒绝继续履行缴费义务？

三、裁判要旨

法院经审理认为：

• 事实物业服务关系成立，业主负有缴费义务。 某甲公司已为案涉小区提供了事实上的物业服务，王某作为业主实际接受了服务，应当按照约定标准交纳物业服务费用。
• 多年履约行为构成对合同标准的确认。 王某自2014年起按《物业委托合同》确定的标准交纳物业费长达八年，其现以“不知情”“合同无效”等理由拒绝继续交费，缺乏依据。
• 物业服务瑕疵尚不构成根本性违约。 小区虽存在负二层漏水、部分消防设施缺失等问题，但此类瑕疵属于物业管理中的局部问题，尚不足以构成业主拒绝支付物业费的理由。如因此造成损失，业主可另行主张权利。
• 业主委员会资格及合同效力问题不属于个别业主抗辩范畴。 业主委员会的产生程序及物业服务合同效力涉及小区全体业主的共同利益，应由业主通过自治程序或依法另行解决，单个业主无权在物业费纠纷中直接主张合同无效并据此拒交费用。
• 公共收益、物业服务用房等问题与本案不属同一法律关系。 上诉人可依法依规另行主张，本案不予一并审理。

综上，二审判决驳回上诉，维持原判。

四、律师解析

1. 业主自治事项与个别抗辩的界限：单个业主不能“代表”全体业主否定合同效力

本案中，王某的核心抗辩之一是业主委员会“内定”产生、合同系伪造，故合同无效。但法院明确指出，业主委员会的主体资格及物业服务合同效力问题，涉及全体业主的共同管理权，不属于单个业主在物业费纠纷中的有效抗辩事由。

实务中，部分业主一旦对物业服务不满，容易将“业委会不合法”“合同无效”“公共收益被侵占”等群体性问题作为个人拒交物业费的“挡箭牌”。然而，司法实践通常认为：业主个人缴费义务与业主大会/业委会的自治合法性是两个层面的问题。若业主认为业委会成立或合同签订存在违法情形，应通过向街道办事处、物业行政主管部门反映，或依法提起业主撤销权之诉等途径解决，而非以个人拒交物业费的方式“自力救济”。定性错了，救济路径会卡死。

2. “物业服务有瑕疵”≠“可以不交物业费”：抗辩尺度与证据要求

王某提交了小区漏水照片、消防设施缺失图片及整改通知等证据，试图证明物业服务严重不达标。法院虽确认部分证据真实性，但仍认定“物业服务存在瑕疵不足以构成不支付物业费的抗辩理由”。

这一裁判规则在辽宁地区同类案件中具有典型性：物业服务具有公共性、持续性和多层次特点，法院在审查时通常区分“一般服务瑕疵”与“根本性违约”。局部区域的漏水、个别时段的保安缺岗、设施维护滞后等问题，一般被认定为履约瑕疵，业主可要求整改、减收或索赔，但难以直接推翻全部缴费义务。若业主要求减免物业费，通常须举证证明服务瑕疵已达到“严重影响正常生活”或“物业公司根本未提供服务”的程度，且一般需通过业主集体决议或诉讼主张，而非个别业主单方拒交。

3. 事实物业服务关系的“默认”效力：长期交费构成对合同标准的确认

王某在2022年前已按1元/月/㎡、电梯费36元/月的标准交纳物业费八年，二审法院将此作为其应当继续履约的重要依据。这一认定体现了商事审判中对“实际履行行为”的尊重：即便业主对合同签订过程存在异议，但其长期、稳定地接受服务并按固定标准交费，通常被认定为以实际行为确认了物业服务合同关系及收费标准。

对业主而言，若对收费标准或服务主体有异议，应在早期提出并留存书面异议记录，而非在多年履约后突然以“不知情”“受欺诈”为由拒绝交费。对企业而言，物业公司应注意保留服务记录（保洁、保安、维修台账）及业主缴费凭证，以强化事实合同关系的证明力。

五、实务提示

• 对业主： 对物业服务不满，建议通过业主委员会集体协商、向物业行政主管部门投诉或提起公益诉讼等合法途径解决。个人以“服务瑕疵”或“业委会不合法”为由单方拒交物业费，在辽宁地区司法实践中败诉风险较高，且可能面临违约金或强制执行。
• 对物业公司： 应完善业主委员会选聘及合同续签程序的合法性，确保业主大会表决、备案文件完整；日常服务中留存保安巡逻、保洁、设备维护的台账记录；对公共收益单独列账并定期公示，避免程序瑕疵成为群体性抗辩的口实。
• 对业委会： 任期届满后的换届、合同续签应严格履行业主大会表决程序，避免“到期后由原主任个人续签”引发的合同效力争议。

辽宁权秉律师事务所长期关注物业服务、合同争议及业主权益保护领域的公开裁判规则。如您面临物业费纠纷、业主大会决议效力争议或物业服务合规问题，欢迎通过法律咨询电话 19802422672，或访问微信客服沟通研判。

附录：文书要点摘录

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