案号：（2025）辽0202民初1488号 审理法院：辽宁省大连市中山区人民法院 案由：物业服务合同纠纷 裁判结果：被告按前期物业合同约定收费标准的60%支付物业服务费7270.6元；驳回原告其他诉讼请求 裁判时间：2025年5月 来源：2025年05月裁判文书数据库

一、案情简介

案涉小区存在烂尾、开发建设单位变更的特殊背景。原前期物业服务企业为大连澳邦致和物业服务有限公司，2019年5月，某戊有限公司大连某公司（以下简称“某戊”）公告接管该小区物业服务。2020年10月，某戊与大连润泰房地产开发有限公司签订《大连恒大明秀庄园前期物业服务合同》，约定高层住宅物业服务费标准为3.2元/平方米/月。

业主牛某自2020年11月14日起未交纳物业服务费。某戊起诉要求支付截至2022年12月31日的物业服务费12117.6元。牛某抗辩称，某戊未经法定招投标程序进驻小区，不具备合法主体资格，且小区烂尾、配套设施缺失，某戊未实际提供物业服务。

法院经审理认为，《物业管理条例》关于招投标的规定属管理性强制规定，违反并不导致合同无效；某戊客观上提供了物业服务，具备收费主体资格。但鉴于某戊在服务期间存在共用设施设备维护、清洁卫生、安全防范等多项服务不到位的情形，且已退出小区无法继续改善服务质量，酌情确定牛某按合同约定收费标准的60%支付物业服务费。

二、争议焦点

1. 住宅前期物业服务企业未经招投标程序选聘，是否导致《前期物业服务合同》无效？物业公司是否因此丧失收费主体资格？
2. 小区烂尾、配套设施缺失等开发建设单位遗留问题，能否成为业主拒交物业费的抗辩事由？
3. 物业服务存在瑕疵但未构成根本违约时，业主主张减免物业费能否成立？减免幅度如何酌定？

三、裁判要旨

1. 关于合同效力与主体资格。 《物业管理条例》第二十四条关于住宅物业建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业的规定，以及第五十六条对应的行政罚则，表明该条款属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。违反该条款的法律后果是责令限期改正、警告及罚款，并不导致《前期物业服务合同》无效。此外，合同备案并非物业服务企业提供物业服务的前提或必要条件，是否备案、何时备案均不影响某戊向案涉小区提供物业服务的主体资格。

1. 关于服务事实与责任边界。 某戊客观上为案涉小区提供了物业服务，小区烂尾及水、电、燃气等配套设施不完善属于开发建设单位的遗留问题，业主不能以此完全否定物业服务的客观存在，亦不能将建设单位的责任转嫁为拒交物业费的正当理由。

1. 关于费用减免。 根据在案证据，某戊在服务期间存在共用设施设备维护不及时、清洁卫生不到位、安全防范存在疏漏等多项服务瑕疵，且其已退出案涉小区，无法通过后续工作改善服务质量。法院据此酌情确定业主按前期物业合同约定收费标准的60%支付诉请期间的物业服务费。

四、律师解析

1. 管理性强制规定与效力性强制规定的区分，决定合同效力走向

实务中，业主常以“未经招投标”“未备案”为由主张前期物业合同无效。本案明确：《物业管理条例》第二十四条的招投标要求属于管理性强制规定，违反者承担行政责任，不当然导致合同无效。若业主以此为由主张合同无效并拒交全部物业费，通常难以获得支持。但需注意，若合同存在其他法定无效事由，或违背公序良俗，则另当别论。

2. “服务有瑕疵”与“未提供服务”是两条截然不同的抗辩路径

被告抗辩中既质疑主体资格，又主张“根本没有物业服务”。法院区分处理：主体资格成立，服务客观存在；但质量存在瑕疵。对业主而言，若以“完全未服务”抗辩，需承担极重的举证责任，且易被法院以“开发建设单位遗留问题不等于物业未服务”否定。更务实的路径是：通过照片、视频、政府投诉记录、交接文件等固定“服务瑕疵”证据，争取酌减而非全免。

3. 烂尾小区的物业费酌减空间与证据固定

本案小区属烂尾项目，电梯、消防、供电、给排水等存在大量遗留问题。法院并未将开发建设单位的责任转嫁给物业公司而全额免除物业费，但也注意到物业在共用设施维护、清洁、安防等方面确有不足，最终按60%支持。对业主而言，应注重收集第三方证据（如业委会与新物业的交接公示、街道或住建部门记录、现场公证书等）；对物业公司而言，完整保存保洁、维保、秩序维护的合同及履约记录，是应对群体性欠费诉讼的核心防线。

4. 群体性物业纠纷的诉讼策略与合规边界

本案被告代理人提及小区大量业主拒费、属集体事件。此类案件中，法院通常会在首案或首批案件中确立裁判尺度。业主方应避免情绪化对抗，通过法定程序举证；物业方则应审视自身服务留痕是否完整，收费与服务是否对等。无论哪一方，定性偏差可能导致救济卡死——把“服务瑕疵”案打成“合同无效”案，或把“催缴物业费”案打成“全面否认服务”案，均可能偏离最有利的规则适用。

五、实务提示

对于住宅物业项目，开发建设单位变更或烂尾复工后，新的前期物业服务企业进场时，建议：

• 开发建设单位： 依法履行招投标或协议选聘的报批程序，确保合同效力无争议；将物业承接查验记录、设施设备移交清单向住建部门及业主公示，厘清与物业公司的责任边界。
• 物业服务企业： 进场后及时完成合同备案（虽非生效要件，但可降低争议），完整保存电梯维保、保洁、绿化、秩序维护的合同及履约凭证；对开发建设单位遗留的设施缺失问题，书面告知业主并留存证据，避免被认定为“服务瑕疵”。
• 业主： 对物业服务不满时，通过业主大会、业委会或向街道、住建部门投诉等法定渠道反映；若主张减免物业费，应针对“物业服务不到位”的具体事项（如保洁频次、设施维修响应、安防记录缺失）固定证据，而非简单以“烂尾”“未招投标”为由拒交全部费用，否则可能面临滞纳金及诉讼费损失。

辽宁权秉律师事务所长期关注房地产与物业服务领域争议解决。若您面临前期物业合同效力、物业费减免、物业交接或群体性物业纠纷，欢迎通过法律咨询电话 19802422672，或访问微信客服沟通研判。

附录：文书要点摘录

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