案号：（2025）辽0202民初1640号 审理法院：辽宁省大连市中山区人民法院 案由：物业服务合同纠纷 裁判结果：被告按前期物业合同约定收费标准的60%支付物业服务费4787.5元；驳回原告其他诉讼请求 裁判时间：2025年5月 来源：2025年05月裁判文书数据库

一、案情简介

原告某戊有限公司大连某公司（以下简称“某戊”）系大连明秀庄园二期前期物业服务企业，于2019年5月接管该小区。被告戴某、王某系该小区业主，房屋建筑面积78平方米。某戊诉请被告支付2020年5月2日至2022年12月31日期间欠缴的物业服务费7979.1元。

被告抗辩称：案涉小区存在烂尾、开发建设单位变更、原物业弃管等特殊背景；某戊未经合法招投标程序进驻，与开发商签订的《前期物业服务合同》无效，不具备合法主体资格；且某戊在物业服务期间存在共用设施损毁、环境脏乱、消防电力设施被破坏等问题，实质上未提供符合约定的物业服务，无权按合同约定标准收费。

法院查明，某戊与开发商大连润泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定高层住宅物业费标准为3.2元/平方米/月；某戊在管期间对小区提供了保洁、电梯维保、绿化养护、秩序维护等物业服务，但小区同时存在共用设施破损、建筑垃圾与生活垃圾随意堆放等问题；2023年1月，因街道临时代行业委会职责选聘新物业，某戊撤场。

二、争议焦点

1. 住宅物业的建设单位未通过招投标程序选聘前期物业服务企业，所签《前期物业服务合同》是否无效？
2. 物业服务企业在设施设备维护、清洁卫生、安全防范等方面存在多项瑕疵，业主能否主张酌减物业费？
3. 烂尾小区业主能否将房屋质量、水电气配套等建设单位责任归责于物业服务企业，并以此对抗物业费交纳义务？

三、裁判要旨

法院围绕两大争议作出认定：

关于合同效力与主体资格。 《物业管理条例》第二十四条关于住宅物业建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业的规定，系管理性强制规定，而非效力性强制规定。即使建设单位未经过招投标程序选聘某戊，也仅承担责令限期改正、警告及罚款的行政责任，不导致合同无效。在案涉小区烂尾、开发建设单位变更、原前期物业弃管的情形下，某戊与开发商签订合同并实际提供物业服务，具备向业主主张物业费的主体资格。合同是否备案、何时备案，均不影响其主体资格。

关于物业费是否应当全额支付。 某戊在案涉小区客观上提供了物业服务，业主以小区烂尾导致的水、电、燃气等配套问题归责于物业，不能成为拒交物业费的正当理由。但结合在案证据，某戊在服务期间对共用设施设备的维护、清洁卫生、安全防范等方面存在多项服务不到位的情形，且其已退出小区，无法通过后续服务改善质量。法院据此酌定被告按前期物业合同约定收费标准的60%支付诉请期间的物业服务费，即4787.5元。

四、律师解析

1. 前期物业“未经招投标”不等于合同无效，但行政风险客观存在

《物业管理条例》第二十四条的招投标要求，法院明确界定为管理性强制规定。这意味着未招投标签订的前期物业服务合同，在民事法律关系上仍可有效，物业公司仍可据此主张物业费；但行政机关仍可依据第五十六条对建设单位处以警告、罚款等处罚。对业主而言，仅以“未招投标”为由主张合同无效、拒交全部物业费，难以获得法院支持。

2. 服务瑕疵抗辩须具体化，笼统主张“未服务”难以成立

本案中，被告抗辩“根本没有物业服务”，但法院依据某戊提交的保洁合同、电梯维保合同、消杀及秩序维护记录等证据，认定其客观上提供了物业服务。同时，法院也注意到某戊在“共用设施设备维护、清洁卫生、安全防范等方面存在多项服务不到位”。这提示业主：若主张减费，必须提供垃圾堆积、设施损坏、安保缺失等具体证据；仅以“没服务”“不满意”概括抗辩，容易被法院认定为举证不足，进而承担全额交费义务。

3. 烂尾小区须区分“开发商遗留问题”与“物业服务瑕疵”

业主常将水电气不通、消防未验收、房屋渗漏等归责于物业。法院在本案中明确：小区烂尾导致的配套不全属于建设单位责任，不能成为业主拒交物业费的正当理由。但如果物业服务合同约定的保洁、秩序维护、共用设施养护等义务未履行，则构成物业费酌减的合法依据。权利主张的对象不能错，否则救济路径会卡死。

4. 物业费酌减比例的司法裁量空间

法院最终按60%支持，综合考量了某戊已撤场、无法通过后续服务弥补、多项服务瑕疵叠加等因素。实务中，酌减比例通常与瑕疵严重程度、持续时间、是否可补救挂钩。物业服务企业应注重日常服务留痕（保洁记录、维保合同、巡检日志），以应对可能的群体性物业费纠纷；业主则应保存投诉记录、行政回复、现场照片等，为酌减主张提供支撑。

五、实务提示

• 对业主：发现物业服务瑕疵时，应通过书面投诉、行政举报、拍照录像等方式固定证据，而非简单拒交物业费。直接拒交可能面临违约金风险，甚至在服务确有瑕疵时仅获小幅酌减。
• 对物业服务企业：进驻前期物业项目时，应完善招投标或协议选聘程序，及时办理备案；服务过程中保留第三方维保合同、保洁记录、安防巡查记录等；对烂尾项目，应书面厘清与建设单位的职责边界，避免将开发商遗留问题被动归责于自身。
• 对建设单位：变更前期物业或处理烂尾项目时，应确保选聘程序合法，并在物业交接时如实披露项目遗留问题，减少后续物业费群体性纠纷。

辽宁权秉律师事务所长期关注物业服务、合同争议与商事合规领域。本所相关领域公开案例解读仅供规则参考，具体个案须结合事实与证据综合研判。若您面临前期物业合同效力、物业费纠纷或小区治理合规问题，欢迎通过法律咨询电话 19802422672，或访问微信客服沟通。更多资讯请访问 https://liaoningquanbing.cn。

附录：文书要点摘录

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