案号：（2025）辽01民终7770号 审理法院：辽宁省沈阳市中级人民法院 案由：相邻关系纠纷 裁判结果：驳回上诉，维持原判（一审：拆除封堵，驳回反诉） 裁判时间：2025年8月 来源：2025年08月裁判文书数据库

一、案情简介

沈阳某丙有限公司（简称某甲公司）系朗勤商道地下商场经营者，沈阳某乙有限公司（简称某乙公司）系时尚地下商场经营者，两商场位于沈阳市和平区太原街地区，地理位置相邻。2013年，双方签订《合作框架协议》，约定连通两商场；2014年签订《补偿协议》，某甲公司支付补偿款100万元，通道遂连通。此后双方陆续签订《合作协议》《房屋租赁合同》等，但后因租金纠纷等产生诉讼，合作关系破裂。

2024年5月，某乙公司以消防整改、合作终止等为由，对两处连通口分别采取砌筑墙体、堆放杂物等方式封堵。某甲公司起诉要求拆除封堵，某乙公司反诉请求解除《合作框架协议》。一审支持某甲公司诉请，驳回反诉。某乙公司上诉，主张双方合作已终止、某甲公司无通行必要性、封堵系消防整改所需，且一审适用法律错误。二审驳回上诉，维持原判。

二、争议焦点

1. 双方前期签订的《合作框架协议》及后续合作终止，能否成为封堵连通通道的合法依据？
2. 某乙公司以消防整改为由实施封堵，是否构成相邻关系中的正当抗辩？
3. 前案生效判决已确认通行权的情况下，某乙公司嗣后再次封堵，应如何认定其法律性质及后果？

三、裁判要旨

法院认定：

• 《合作框架协议》已实际履行完毕，后续《合作协议》《房屋租赁合同》等解除与否，不影响该客观事实；某乙公司主张解除缺乏法定事由，不予支持。
• 两公司作为相邻地下经营主体，地理位置相互毗邻，应遵循《民法典》相邻关系规定，按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。在生效判决已确认连通、通道已实际形成的情况下，某乙公司擅自封堵，截断消费者人流，给某甲公司经营造成实际困难，有违法律规定。
• 关于消防抗辩，某甲公司已举证证明某乙公司此前已通过采购自动开闭防火门等方式完成整改，且某乙公司未能证明其砌筑墙体、堆放杂物的行为与消防整改存在关联性，故该抗辩不成立。
• 一审引用《沈阳市城市地下空间开发利用管理条例》作为说理依据，与上位法不冲突；适用《民法典》绿色原则及相邻关系规则并无不当。

四、律师解析

1. 相邻权具有物权属性，不因合同关系变动而当然消灭

本案核心在于区分债权合同与物权性相邻关系。双方虽因合作而连通通道，但前案生效判决已确认某甲公司享有相邻通行权。相邻权基于不动产毗邻关系而产生，具有法定性和持续性。合作合同解除或终止，并不当然导致相邻通行权的消灭。某乙公司试图以“合作终止”“法律关系变更”对抗法定相邻义务，未获法院支持。对企业而言，以合同安排改变或限制法定物权负担，须特别审慎，否则极易陷入“合同解除了，但通道还得开”的被动局面。

2. 消防整改抗辩的成立，须满足“必要性”与“关联性”双重标准

某乙公司援引《消防法》及《人民防空工程设计防火规范》主张封堵系合法整改，但法院未予采纳。关键原因在于：第一，某甲公司举证证明某乙公司已通过更换自动开闭防火门等方式完成整改，无需砌筑防火墙；第二，某乙公司未能证明其封堵行为与消防责令整改事项之间存在直接关联。实务中，以行政合规为由对抗民事义务，通常须证明该合规措施是唯一且必要的手段，且与所涉行为具有直接因果关系，否则容易被认定为“借合规之名，行阻碍之实”。

3. 地下空间开发利用的“共享互连”原则对相邻义务有强化作用

法院在说理中援引《沈阳市城市地下空间开发利用管理条例》的“共享互连”原则，并结合《民法典》绿色原则，强调地下商业空间应节约资源、促进连通。虽然该条例未明文设定强制连通义务，但在地下商业这一特殊场景中，法院将其作为衡量相邻关系处理是否符合“公平合理”标准的重要参酌因素。这意味着，在沈阳及辽宁地区，地下商业项目的经营者在主张相邻便利时，可适度援引地方立法中的规划导向原则；而封堵方若无法提出更强正当性理由，将处于不利地位。

4. 商业主体间的相邻关系，不能简单以管理成本增加为由拒绝提供便利

某乙公司上诉主张“打开通道会导致人员混杂、交叉管理、赃物乱弃”等商业风险。法院未以此作为否定相邻权的理由。这表明，在经营性不动产相邻关系中，司法裁判仍以保障基本通行与合理利用为核心，一方因连通产生的管理成本增加，通常不构成拒绝提供便利的充分理由。商业主体在布局地下通道、设计防火分区时，应预见到相邻连通的合规成本，并将其纳入前期商业决策，而非事后以管理困难为由拒绝履行义务。

五、实务提示

地下商业项目开发运营中，相邻连通问题往往交织着合同安排、行政规划与物权保护三重法律关系。经营者在签署合作框架协议时，应明确约定通道连通的法律性质（系基于合作还是基于相邻关系）、后续合作终止时的通道处置方案，以及防火分隔的技术标准与费用承担，避免约定不明导致嗣后争议。同时，若确需以消防整改为由调整连通状态，应保留完整的行政通知、整改方案、施工记录及验收文件，确保整改措施与封堵行为之间具有直接、唯一的对应关系，防止被认定为权利滥用。

辽宁权秉律师事务所长期关注不动产相邻关系、商业地产运营及商事合同争议解决。如您面临地下空间开发、相邻通行权或商业合作终止后的物业处置等问题，欢迎通过法律咨询电话 19802422672，或访问微信客服进一步沟通。

附录：文书要点摘录

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