案号：(2025)辽03民终556号 审理法院：辽宁省鞍山市中级人民法院 案由：物业服务合同纠纷 裁判结果：驳回上诉，维持原判（业主关于返还物业费、电梯费及由开发商承担物业费的诉请未获支持） 裁判时间：2025年5月26日 来源：2025年5月裁判文书数据库

一、案情简介

李某因与辽宁某置业公司（开发商）、辽宁某物业公司（物业服务企业）产生物业服务合同纠纷，向鞍山市铁西区人民法院提起诉讼，请求：开发商出示房屋竣工验收备案表等文件；物业公司提供物业服务合同供查阅复印；退还已收取的物业费2780元、电梯费1440元；由开发商承担交付至今的物业费及电梯费；确认前期物业服务合同无效。

一审法院认定，前期物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效；李某已实际接收房屋并入住多年，系物业费承担主体；合同已约定收费标准且李某已按约交纳，故驳回其全部诉讼请求。

李某上诉，核心理由为：开发商与物业公司存在关联关系，前期物业招投标程序违法（邀请招标对象不具备资质、同一人控制等），合同应属无效；案涉房屋至今未办理竣工验收，属违法交付，物业费及电梯费应由开发商承担；电梯费属于重复收费，应予返还。

二审经审理，维持原判。

二、争议焦点

1. 前期物业服务合同因招投标程序存在瑕疵（邀请招标对象资质不符、关联关系等）是否属于违反效力性强制性规定而无效？
2. 房屋未办理竣工验收备案但业主已实际入住多年，物业费应由建设单位承担还是由业主承担？
3. 物业服务合同分别约定物业费与电梯费，业主已按约交纳后，是否构成重复收费而应返还？

三、裁判要旨

法院围绕二审归纳的三个争议焦点，作出如下认定：

• 关于合同效力。 《物业管理条例》关于住宅物业建设单位应通过招投标选聘物业服务企业的规定，以及《招标投标法》的相关程序要求，系对物业管理活动的管理性规范，目的在于督促企业提高服务水平，而非禁止非招投标行为本身。上述规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。即便前期物业招投标程序存在瑕疵，亦不导致前期物业服务合同无效。案涉《前期物业服务合同》及业主与物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。

• 关于物业费承担主体。 李某基于商品房买卖民事法律行为，已合法占有案涉房屋，属于案涉小区业主。根据《物业管理条例》第四十一条第二款，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。李某已于2013年办理入住手续并实际居住，故其系案涉房屋物业费、电梯费的承担主体。房屋未办理竣工验收备案，不能成为已实际入住业主拒绝交纳物业费或要求返还已交费的事由。

• 关于收费标准。 开发商与物业公司签订的《物业服务委托合同》已明确约定高层住宅物业费1.2元/月/平方米、电梯费35元/户/月。李某办理入住时亦按照上述标准予以交纳，应视为其对收费标准知情且认可。其事后主张电梯费属于重复收费并要求返还，缺乏事实及法律依据。

• 关于出示竣工验收文件。 商品房买卖合同并未约定开发商具有向业主提供房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、建筑工程质量认定书、竣工验收备案表的义务，且上述文件由相应主管部门管理，故对业主该项请求不予支持。

四、律师解析

本案标的额虽小，但集中体现了业主与开发商、前期物业公司之间常见的三类规则争议。本所相关领域公开案例解读如下：

1. 管理性强制规定与效力性强制规定的区分，决定合同效力走向

业主常以招投标程序违法、关联公司串通、未承接查验等为由，主张前期物业合同无效。但司法实践的主流观点认为，《物业管理条例》第二十四条关于住宅物业应通过招投标选聘物业服务企业的规定，属于管理性强制性规定。即便存在邀请招标对象不具备资质、招标人与投标人存在关联关系等程序瑕疵，法院通常亦认定不影响合同效力。业主若将诉讼策略完全建立在”确认合同无效”之上，可能因法律关系定性错误而卡死后续救济空间。

2. “房屋未验收”与”已实际交付”的物业费承担边界

《物业管理条例》第四十一条以”是否交给物业买受人”作为物业费承担主体的分界点。业主一旦办理入住、实际占有房屋，即构成法律意义上的”业主”，原则上应承担物业费。房屋竣工验收、备案等历史遗留问题，属于商品房买卖合同纠纷或行政监管范畴，不宜与物业服务合同混为一谈。若业主以房屋未验收为由拒交物业费或要求返还，一般难以获得支持；因逾期交房、房屋质量等产生的损失，应另案向开发商主张。

3. 分项收费是否构成重复收费，须以合同约定为准

电梯费是否属于物业费组成部分，关键在于前期物业服务合同是否分别列明收费项目及标准。本案中，合同已明确约定物业费与电梯费各自标准，且业主已按约交纳并实际入住多年，法院认定其”知情且认可”。事后以”电梯属于公用设施设备、电梯费应包含在物业费中”为由主张重复收费，通常因缺乏合同依据而不被支持。业主在签署前期物业协议时，应对收费项目、标准及服务等级逐项确认，避免事后争议。

五、实务提示

• 业主端：接收房屋时，应审慎签署前期物业服务协议，对收费标准、服务事项、质量等级等条款逐项确认。房屋质量、竣工验收、逾期交付等争议，应通过商品房买卖合同纠纷或行政途径解决，不宜简单以拒交物业费对抗，否则可能面临违约及诉讼风险。
• 开发商端：规范前期物业招投标程序，尽量通过公开招投标选聘具有资质的物业服务企业，完整留存招投标档案、承接查验记录，避免被业主以程序瑕疵挑战合同效力。
• 物业服务企业端：在承接查验、服务标准、收费公示等环节完善书面记录，确保服务内容与收费标准一一对应，减少”重复收费””服务等级不明确”等争议。

辽宁权秉律师事务所长期处理合同、房地产及商事争议解决相关业务。若您正面临前期物业合同效力、物业费承担、收费标准等争议，欢迎通过法律咨询电话 19802422672，或访问微信客服沟通研判。

附录：文书要点摘录

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