案号：（2025）辽03民终1129号 审理法院：辽宁省鞍山市中级人民法院 案由：案外人执行异议之诉 裁判结果：撤销原判，改判不得执行案涉房产；驳回确认所有权请求 裁判时间：2025年7月30日 来源：中国裁判文书网

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一、案情简介

某某银行因与某霖公司、包某某、王某借款合同纠纷案，经生效判决确认对案涉房产享有抵押权并进入执行程序。案外人李某某提起执行异议之诉，主张其于2012年3月即与某霖公司签订《商品房买卖合同》、支付全部购房款并实际占有使用案涉房屋，请求排除执行并确认所有权。

一审以李某某未能提供银行转账或流水证明付款事实、不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）项为由，驳回其诉讼请求。

二审中，李某某补充提交租赁合同、记账凭证、银行付款回单、微信聊天记录等证据，证明其委托某霖公司对外出租案涉房屋并收取租金的事实。二审法院经实地勘查，认定李某某符合第二十八条四项要件，改判不得执行案涉房产，同时驳回其确认所有权的诉讼请求。

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二、争议焦点

1. 李某某是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四项要件，享有一般不动产买受人的物权期待权？
2. 该物权期待权能否优先于设立在后的抵押权，排除某某银行的强制执行？
3. 李某某要求确认案涉房屋所有权的诉讼请求是否应予支持？

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三、裁判要旨

（一）关于第二十八条四项要件的认定

二审法院逐项审查后认定：

• 书面买卖合同：《房屋认购书》《商品房买卖合同》签订于2012年3月11日，早于2023年3月28日查封时间，合同合法有效。
• 合法占有：李某某购得房屋后即委托某霖公司对外出租，2013年至2024年间持续签订租赁合同并获取收益，构成查封前的合法占有。
• 全部价款支付：某霖公司出具53万元购房款收据及19956元补差款收据，结合情况说明及长期占有使用事实，可认定已支付全部价款。
• 非因买受人原因未过户：某霖公司未出具正规销售发票，且房屋初始登记后短期内即办理抵押，无证据证明某霖公司为购房者办理过户登记，未过户非因李某某自身原因。

（二）物权期待权与抵押权的优先顺位

法院认为：李某某购房行为完成在先，某霖公司与某某银行抵押行为在后。某霖公司”先卖后抵”构成违约；某某银行作为专业金融机构，未能举证证明其按行业规范对抵押物现状进行核查，未尽审慎注意义务。李某某客观上无过错，主观上无过失，不应因合同相对人与第三人的共同过错承担财产受损后果。滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序的危害，应予遏制。

（三）关于确认所有权的请求

依据《民法典》第二百零九条，不动产物权变动经依法登记发生效力。案涉房屋尚未办理产权变更登记，李某某请求确认所有权，不予支持。

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四、律师解析

1. “收据+占有+出租收益”可构成付款事实的完整证据链

本案一审与二审的关键分野在于付款事实的认定。一审拘泥于”银行转账或流水”的形式要求，二审则综合收款收据、开发商情况说明、十余年持续占有使用及出租收益等事实，形成内心确信。实务中，现金交易在早年商品房买卖中并不罕见，机械要求转账凭证可能背离交易实际。但需注意：收据的真实性、关联性需有其他证据补强，尤其是开发商配合出具的情况说明、长期占有使用的客观痕迹（物业费、水电费、租赁合同备案等），缺一不可。

2. 抵押权人”审慎注意义务”的司法审查趋严

本案对某某银行抵押权的否定，并非否定抵押权本身，而是基于其”未尽应有审慎注意义务”。二审法院实地勘查发现，某某银行提交的2016年抵押前”现场照片”并非案涉房屋，该组证据被排除。此细节提示金融机构：贷前抵押物核查不能流于形式，实地查勘记录、影像资料的完整性与真实性，在异议之诉中可能成为决定抵押权能否实现的关键。对于辽宁地区商业银行、小贷公司而言，抵押物现状核查的留痕管理值得重新审视。

3. “先卖后抵”中买受人的救济路径选择

李某某同时主张”排除执行”与”确认所有权”，法院仅支持前者。这一处理具有典型意义：执行异议之诉的规范目的在于解决”能否执行”的程序争议，而非直接变动物权。即便买受人符合第二十八条，在未完成过户登记前，其权利性质仍为物权期待权，而非所有权。若诉讼请求表述不当，可能徒增程序成本。对于企业或个人购房者而言，诉讼请求的精准设计直接影响审理范围与裁判效率。

4. 对开发商”一房二卖、先卖后抵”的规制信号

二审判决明确将某霖公司行为定性为”破坏市场交易秩序””侵犯他人财产权利”，并援引诚实信用原则予以否定。结合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条第一款（2025年7月24日施行），此类案件的裁判标准进一步统一。对于购房者而言，签约后及时催促办证、留存占有使用证据、关注开发商涉诉及抵押信息，是防范”先卖后抵”风险的核心要点。

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五、实务提示

案外人执行异议之诉的成败，往往取决于”查封前”时间节点的证据固定。对于不动产买受人，建议从以下方面建立事前防控：

• 合同层面：签订规范书面买卖合同，明确约定过户期限及违约责任；避免使用认购书、意向书等替代正式合同。
• 付款层面：尽量通过银行转账并备注用途；现金支付的，要求出具加盖开发商财务章的收据，并同步留存取款凭证或见证材料。
• 占有层面：及时办理入住或实际占有，保留物业费、水电费、供暖费缴纳凭证；委托出租的，明确约定租金收取方式，避免与开发商或关联公司账目混同。
• 登记层面：具备过户条件后第一时间办理产权登记；因开发商原因无法过户的，及时通过书面催告、诉讼或仲裁主张权利，形成”非因自身原因”的客观记录。
• 信息监控层面：定期查询所购房屋登记状态，发现抵押、查封等限制的，立即提出异议或采取保全措施。

辽宁权秉律师事务所长期关注不动产执行异议、担保物权实现及商事争议解决领域。如您面临类似执行异议、抵押优先权冲突或开发商违约问题，欢迎通过法律咨询电话 19802422672，或访问微信客服沟通研判。

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附录：文书要点摘录

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项目	内容
案号	（2025）辽03民终1129号
程序	二审
案由	案外人执行异议之诉
主要规范	《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条；《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条第一款；《中华人民共和国民法典》第二百零九条
终局结论	撤销原判，改判不得执行案涉房产；驳回确认所有权请求
标签建议	商事争议、执行异议之诉、物权期待权、抵押权优先顺位、先卖后抵