案号：（2025）辽02民终2637号 审理法院：辽宁省大连市中级人民法院 案由：租赁合同纠纷 裁判结果：部分改判（纠正合同解除日为2024年5月31日，相应调整租金及违约金；维持一审关于管理费、直接经济损失、保全保险费等认定；裴某承担连带责任） 裁判时间：2025年7月30日 来源：2025年07月裁判文书数据库

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一、案情简介

2023年3月，某甲公司与某乙公司签订《大连乐都汇商铺租赁合同》，约定某甲公司将商场内商铺出租给某乙公司用于经营健身，预计2023年4月15日交付，开业日定为2023年7月14日。合同对租金、管理费、租赁保证金、装修押金及逾期付款违约金等作出约定。

签约后，某乙公司支付租赁保证金及装修押金合计20万元，但因消防施工设计图纸未通过审批，始终未能办理进场手续，商铺未实际交付。某甲公司多次催缴费用未果，于2024年5月27日向某乙公司发送《解除租赁合同的通知函》，载明合同于2024年5月31日正式解除。某乙公司于5月30日收到该函。

某甲公司起诉要求某乙公司支付2023年4月15日至2024年5月31日的租金、管理费及逾期违约金，赔偿直接经济损失（含商铺改造费及空置期损失），并要求裴某承担连带责任。裴某此前签署《实际控制人连带责任承诺书》，承诺对某乙公司案涉租赁合同的违约行为承担连带责任。

一审认定合同于2024年5月30日解除，判决某乙公司支付租金至5月30日、部分逾期违约金及保全保险费，以商铺未交付为由驳回管理费诉请，以损失已通过违约金赔偿且超出可预见范围为由驳回直接经济损失诉请，并判令裴某承担连带责任。某甲公司上诉后，二审纠正合同解除日为2024年5月31日，改判租金及违约金各增加一日金额；对管理费、直接经济损失等其他诉请予以维持。

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二、争议焦点

1. 解除通知载明的解除日期与到达日期不一致时，合同解除日应如何认定？
2. 商铺因承租方原因未实际交付，承租人是否应当支付管理费？
3. 出租方主张的商铺改造费及空置期损失，是否属于违约方应赔偿的直接经济损失？
4. 实际控制人出具连带责任承诺书的，应否对承租债务承担连带清偿责任？

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三、裁判要旨

法院结合合同约定及履行情况，认定如下：

• 关于合同解除日： 依据《民法典》第五百六十五条，当事人一方依法主张解除合同的，通知载明合同自通知载明的期限届满时解除，债务人未在该期限内履行的，合同自通知载明的期限届满时解除。某甲公司发出的解除通知明确载明合同于2024年5月31日解除，故解除日应为5月31日，而非通知到达日5月30日。租金及逾期付款违约金均应据此计算至5月31日。

• 关于管理费： 合同约定“管理费自该商铺交付之日起计算”。因案涉商铺始终未实际交付，某乙公司亦未接受物业管理服务，某甲公司主张管理费及逾期违约金缺乏合同依据。

• 关于直接经济损失： 某甲公司委托第三方对商铺进行改造，系出租方使租赁物符合约定用途的义务，相关费用应由出租方自行承担；合同解除后至另行出租前的空置期及下家装修期损失，一方面已通过逾期支付租金违约金获得赔偿，另一方面超出违约方订立合同时可预见的损失范围，不予支持。

• 关于连带责任： 裴某签署《实际控制人连带责任承诺书》，承诺对某乙公司案涉租赁合同的违约行为承担连带责任，构成债务加入，应对某乙公司案涉债务承担连带清偿责任。

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四、律师解析

1. 解除通知的“期限届满”规则：文本措辞直接决定权利边界

《民法典》第五百六十五条第一款赋予解除权人通过通知载明宽限期的方式确定解除时点。本案中，通知明确“合同于2024年5月31日正式解除”，二审据此纠正一审以“到达日”作为解除日的认定，租金与违约金均随之调整。实务中，解除方应在通知中明确、具体地载明解除日期，并完整保留送达证据；若表述模糊，可能因起算节点争议导致整笔费用计算偏差。

2. “交付”是商业地产费用切割的核心控制点

商铺租赁中，租金、管理费、推广费等常分别约定起算条件。本案虽因承租方原因导致未交付，法院基于出租方占有利益受损支持了租金，但管理费因合同明确绑定“交付”且承租方未实际接受服务而未获支持。对出租方而言，若希望费用自约定交付日起算，应在合同中明确“自约定交付日/应交付日起算，不因实际迟延交付而减免”；对承租方而言，应审慎评估交付条件与费用条款的联动，避免“未进场、先背费”。

3. 违约金与损失赔偿的竞合：避免“双重救济”与“不可预见”抗辩

合同同时约定逾期付款违约金与解除合同违约金时，法院通常以实际损失为基准，依据公平原则和诚实信用原则综合衡量。本案中，法院认为逾期支付租金违约金已填补部分损失，且空置期、下家装修期损失超出违约方订立合同时的可预见范围。出租方主张损失时，须证明损失与违约行为具有直接因果关系且未超出可预见范围；承租方可运用《民法典》第五百八十四条“可预见性规则”进行抗辩。

4. 实际控制人连带责任的“承诺”风险

裴某作为实际控制人出具连带责任承诺，被认定为债务加入，直接突破公司有限责任。在商业地产、品牌加盟、预付卡等场景中，实际控制人常被要求签署此类文件。一旦签署，个人财产将与公司债务绑定。投资人或实际控制人应审慎评估承诺范围，必要时限定于特定债务金额或特定期间，避免概括性兜底。

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五、实务提示

• 出租方： 发送解除通知时，务必在正文中明确载明解除的具体日期，并通过邮件、快递、微信等多种方式固定送达证据；合同中对“交付”与各项费用起算的关系应作清晰、可执行的约定；商铺改造投入应提前评估是否属于自身出租义务；要求实际控制人或关联方提供担保时，应确保承诺文件具备明确的债务加入或连带保证意思表示。
• 承租方： 签约前应核实商铺交付条件（如消防、施工许可、荷载、燃气等）是否具备，避免在未完成行政审批前即背负租金；对押金、保证金的抵扣顺序、违约金计算标准及合同解除后的损失赔偿范围应提前磋商并书面固化。
• 双方： 商业地产租赁涉及装修期、免租期、开业日、交付条件等多重节点，履行过程中的任何变更均建议通过补充协议或书面确认固定，减少“虽未交付但责任在谁”的争议。

辽宁权秉律师事务所长期处理商业地产租赁、合同争议及公司股权相关商事纠纷。若您正面临租赁合同解除、费用结算、违约责任或担保责任争议，欢迎通过法律咨询电话 19802422672，或访问微信客服沟通研判。

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附录：文书要点摘录

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项目	内容
案号	（2025）辽02民终2637号
程序	二审
审理法院	辽宁省大连市中级人民法院
案由	租赁合同纠纷
主要规范	《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百零八条
裁判结果	部分改判（纠正合同解除日及对应租金、违约金；维持管理费、直接经济损失、保全保险费等认定；裴某承担连带责任）
裁判时间	2025年7月30日
标签建议	商事争议、租赁合同纠纷、合同解除、商铺交付、违约金、连带责任