案号：（2025）辽02民终1072号 审理法院：辽宁省大连市中级人民法院 案由：房屋租赁合同纠纷 裁判结果：撤销一审判决第四项，改判支持2024年3月15日至2024年10月1日占用费损失1,361,111.11元，其余判项维持 裁判时间：2025年5月 来源：2025年05月裁判文书数据库

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一、案情简介

某机车商厦（出租人）与某承租公司（承租人）于2017年签订《房屋租赁合同》，约定承租机车商厦北区地下一层及地上一层，租期至2027年底，年租金380万元。2021年7月双方签订补充协议，租金下调10%并改为月付。2022年12月再次签订补充协议，约定免除2023年前4个月租金，并载明承租人申请2024年至2027年年租金下调至不超过250万元，出租人同意于2023年11月20日前出具书面证明。

2023年5月，双方就北区二层另行签订租赁合同，约定免租期自2023年5月24日至2023年9月30日，并约定承租人可对地下一层、地上一层、二层整体改造装修。2023年5月25日，出租人出具续租声明，承诺整体续租年租金不超过313万元。

因欠付租金，出租人起诉要求解除合同、支付拖欠租金及利息、恢复原状。承租人反以消防不达标、租金减免合意等为由抗辩。一审确认合同于2024年3月14日解除，判决承租人支付租金2,577,849.32元及利息，并恢复原状，但以出租人仅主张“租金”未主张“占有使用费”为由，对合同解除后的占用费未予处理。出租人上诉后，二审改判支持2024年3月15日至2024年10月1日的占用费损失1,361,111.11元。

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二、争议焦点

1. 2022年下半年欠付租金，应否再适用疫情政策减免1.5个月？
2. 2023年5月二层租赁合同的免租期，能否及于一层及地下一层？
3. 2024年租金标准是否已合意变更为年租金不超过250万元？
4. 一审仅主张“租金”而未主张“占有使用费”，二审能否直接改判支持合同解除后的占用费损失？

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三、裁判要旨

法院二审认定：

• 关于2022年租金减免。 案涉房屋产权单位为国有企业，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条及大连市相关政策，承租人可请求免除一定期限租金。双方已确认2022年上半年减免3个月，综合考虑政策执行及双方沟通情况，一审再酌减1.5个月并无不当。

• 关于2023年免租期适用范围。 出租人在2024年3月14日回复函中自认先后两次接受减租申请，实际减免租金430余万元。依此自认金额推算，减免租期远超双方无争议的7个月。结合2023年5月二层租赁合同允许对一层、地下一层、二层整体改造，以及双方工作人员沟通记录，认定双方已就地下一层、地上一层合并适用4个月零7天的免租期达成合意。

• 关于2024年租金标准。 2022年12月补充协议首部及第三条、2023年5月二层租赁合同第十一条续租条款、2023年5月续租声明，以及双方工作人员就退租、消防、租金优惠的多次沟通记录，相互印证。虽出租人未按约于2023年11月20日前出具书面证明，但依《民法典》第一百四十二条第一款意思表示解释规则，应认定双方已就2024年起年租金不超过250万元达成合意。

• 关于合同解除后占用费。 合同解除后尚未履行的终止履行，但已发生的占用事实应据实结算。出租人一审诉请虽表述为“租金”，但其中包含“暂计”及“最终以实际拖欠的占用租金为准”的表述，且双方于2024年8月至9月仍在交涉房屋交接，为节约司法资源、避免诉累，二审直接对合理占用期间作出处理。因承租人2024年8月30日发函请求交房，出租人9月2日收函后要求恢复原状，综合考虑恢复所需合理期限，酌定占用费计算至2024年10月1日，按年租金250万元标准计付1,361,111.11元；对出租人未及时收回房屋导致的扩大损失，由其自行承担。

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四、律师解析

1. 合同变更的“书面证明”未出具，不必然否定合意成立

商事主体常将“等书面确认”作为谈判缓冲，但若双方往来函件、补充协议、后续合同条款及履行行为已相互印证，法院仍可依据《民法典》第一百四十二条进行意思表示解释，认定租金下调合意已成立。出租人虽以“未出具书面证明”否认，但其在续租声明、新签合同中的表述已构成体系化承诺。对企业而言，租金调整、免租期扩展等重大变更，务必在补充协议中一次性量化，避免以“出具证明”等附条件表述留出口舌之争。

2. 疫情租金减免的适用须关注房屋产权性质与政策衔接

本案承租人得以再减1.5个月租金，核心在于房屋产权单位为国有企业，可适用疫情期间的租金减免政策。实务中，“国有资产类经营用房”不限于行政机关自有房产，国有企业产权房屋亦在射程之内。 出租人若对政策适用范围理解过窄，容易在诉讼中陷入被动。建议出租方在签订合同时即对不可抗力、情势变更、政策补贴的传导机制作出预先约定。

3. 合同解除后占用费与减损义务的平衡规则

一审以“仅主张租金、未主张占有使用费”为由拒绝处理，二审则基于诉请中“暂计”“最终以实际拖欠的占用租金为准”的表述，结合双方交接交涉事实，直接改判支持合理占用期间费用。这提示当事人：诉请表述宜精准涵盖“租金”及“合同解除后房屋占有使用费”两个层次，避免被程序性驳回。 同时，出租人亦负有《民法典》第五百九十一条的减损义务，在承租人已明确表示交房后，应及时收回并自行修复，否则对扩大部分无权主张。

4. 自认规则的实务风险

出租人在解除回复函中自认“实际减免房屋租金430余万元”，该金额远超双方无争议的7个月减免幅度。二审据此适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中关于自认的规则，推定双方存在更大范围的免租合意。诉讼中的函件、回复、对账表述须高度审慎，避免为促成和解或催促付款而作出对己不利的事实确认。

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五、实务提示

房屋租赁合同履行周期长、政策变量多，租金调整与合同解除往往伴随大量口头协商与往来函件。建议出租人与承租人在以下节点重点留痕：

• 租金变更：任何降租、免租、付款方式调整，均应签订书面补充协议，明确适用期间、适用楼层及是否附条件；
• 装修免租期：若免租期及于其他楼层或整体物业，须在合同中写明面积范围，避免“整体改造”条款被扩大解释；
• 合同解除与交接：解除通知应明确解除时点、腾退期限、交接程序；出租人应在合理期限内及时收房，防止损失扩大；
• 诉请设计：起诉时若合同已濒临解除或已解除，建议同时列明“租金”及“合同解除后占有使用费”，并保留按实际占用天数调整诉请的弹性表述。

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附录：文书要点摘录

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项目	内容
案号	（2025）辽02民终1072号
程序	二审
案由	房屋租赁合同纠纷
主要规范	《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第五百六十六条、第五百九十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
终局结论	部分改判（增加占用费损失1,361,111.11元）
标签建议	商事争议、房屋租赁、合同解除、占有使用费、疫情减免、意思表示解释