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案号：（2025）辽10民终900号 审理法院：辽宁省辽阳市中级人民法院 案由：房屋买卖合同纠纷 裁判结果：驳回上诉，维持原判（确认预定协议有效；开发公司与网签名义买受人协助办理权属登记） 裁判时间：2025年8月 来源：2025年09月裁判文书数据库
李某与某开发公司签订《预定商品房协议书》，约定购买建筑面积约130.68平方米房屋，价款约111.08万元，并持有收款收据。李某于2021年8月入住并装修。同套房源于2018年6月办理网签备案至于某名下。于某系公司原股东/原法定代表人，主张房屋因股权转让等安排归其所有，并称李某合同公章制作时间晚于合同记载日期，存在恶意串通，合同应无效；其网签具有对抗效力。
一审确认李某与公司预定协议有效，并判令公司与于某协助李某办理权属登记。于某上诉。二审查明事实与一审一致，维持原判。
关于合同效力：公司具备预售资质并以自身名义对外销售，李某有理由信赖公司售房行为。公章保管与控制人更迭属内部管理问题；即便存在倒签，亦不当然无效。于某未能证明李某与公司恶意串通，预定协议有效。
关于履行顺位：同一房屋签订多份买卖合同且均有效时，优先顺序一般为：已过户登记者；均未过户时已合法占有者；再综合考虑付款、网签、合同成立先后等。案涉房屋未办产权登记，李某已实际占有使用；网签不同于不动产登记，不直接产生物权变动效力，且网签合同缺乏双方签字盖章，于某主张已取得所有权不能成立。
关于程序：虽李某一审主要请求公司协助登记，但因存在于某网签障碍，为减少诉累一并判令协助并无不当。
本案是房地产开发与股权变动交织下的典型冲突：网签很重要，但不是“自动物权”；合法占有往往在多重买卖中更具现实优先性。
联合开发、股权转让补充条款如何划分“一标段未售房”，通常不能对抗善意或有合理信赖的对外买受人。公司印章真伪、新旧更迭，也难单独击穿已成立的买卖关系。
网签备案有利于防止一房多卖，但其效力强度低于不动产登记。若网签合同本身签字盖章缺失，又被评价为债权保全手段而非真实购房，优先地位会进一步削弱。
买受人已付款凭证、长期入住装修，会在“公平合理确定履行顺位”时获得明显优势。相对方若仅有债权抵顶、网签占位，继续履行请求更难压过占有方。
过户障碍来自第三人网签时，判决中要求其协助排除障碍，常被二审认可为减少诉累的必要处理。起诉阶段宜提前把障碍权利人列为被告或第三人。
开发公司股权转让、法定代表人变更期间，最容易出现“内部抵顶网签”与“对外销售交房”并行。出让方与受让方应在补充协议中明确未售房源清单、网签清理时限与对外签约授权；买受人则应在付款前核查网签状态，交付后尽快推进不动产登记，降低被后来网签权利人干扰的风险。
对买受人而言，交房入住并不是终点。只要产权未登记到自己名下，就仍可能面对网签占位、抵押或内部抵顶带来的过户障碍。发现异常网签后，应尽快通过诉讼确认合同效力、排除妨害并请求协助登记；同时注意把实际占有、付款与装修投入证据固定完整，以便在多重买卖顺位比较中占据有利位置。
购房应核验预售许可、网签与抵押状态，付款留痕并尽快交付占有、推进登记；开发企业股权变动时，应对未售存货建立清晰对外授权与网签清理机制，避免“内部抵顶”与“对外销售”撞车。
辽宁权秉律师事务所长期处理合同与公司股权、投融资及商事纠纷解决相关业务。若您正面临房屋买卖合同、一房二卖、过户登记与网签争议，欢迎通过法律咨询电话 19802422672，或访问微信客服沟通研判。
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| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 案号 | （2025）辽10民终900号 |
| 程序 | 二审 |
| 案由 | 房屋买卖合同纠纷 |
| 主要规范 | 《民法典》物权与合同相关规定；多重买卖履行顺位裁判规则 |
| 终局结论 | 驳回上诉，维持原判 |
| 标签建议 | 商事争议、房屋买卖、一房二卖、网签、过户优先权 |
