案号：（2025）辽08民终1178号 审理法院：辽宁省营口市中级人民法院 案由：物业服务合同纠纷 裁判结果：驳回上诉，维持原判（业主向物业公司支付欠缴物业费11,346元及滞纳金） 裁判时间：2025年6月3日 来源：中国裁判文书网公开数据库

一、案情简介

张某系营口市站前区某小区业主，房屋面积157.59平方米，2011年3月10日办理入住。案涉小区物业服务历经三个阶段：2011年由开发商与营口市某甲有限公司签订《前期物业服务合同》；2012年某甲公司经审批变更为营口市某有限公司（以下简称”物业公司”）；2016年至2020年由社区居委会代行业委会职责与物业公司签订《物业服务合同》；2020年后由小区业委会与物业公司续签《物业服务合同》。上述合同均约定物业费标准为1元/平方米/月。

张某自2017年3月10日起欠缴物业费，物业公司催缴无果后诉至法院。一审法院判决张某支付2017年3月10日至2023年3月10日期间物业费11,346元及相应滞纳金。张某上诉，主张：前期物业合同非本人签署且物业公司非法转让合同应属无效；社区居委会签订合同未经业主同意且超过诉讼时效；业委会签订合同程序违法；其本人2017年后已搬离营口未实际享受物业服务，故不应缴费。

二审驳回上诉，维持原判。

二、争议焦点

1. 社区居委会代行业委会职责签订的物业服务合同，对业主是否具有法律约束力？
2. 业主以”未实际入住、未享受物业服务”为由，能否拒绝缴纳物业费？
3. 业主主张的招投标手续、资质证明、公共收益审计等知情权事项，能否在本案中一并处理？

三、裁判要旨

关于合同效力。 法院认定：2016年至2020年期间，某小区尚未成立业主大会及业主委员会，依据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，社区居委会在街道办事处指导和监督下代行业委会职责，与物业公司签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力。2020年后业委会与物业公司续签合同，亦合法有效。张某以合同未经其个人同意、程序存在瑕疵等理由主张合同无效，不能成立。

关于未入住抗辩。 法院适用《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款，明确物业服务具有公共性特征，包括公共设施维护、绿化保洁、安全保障等，物业费属于公共性服务收费。业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。张某2017年后不在本地居住，不构成拒缴物业费的合法理由。

关于诉讼时效。 物业公司自2017年4月至2023年8月持续以在案涉房屋房门张贴缴费催款通知单的方式催缴，构成《民法典》第一百九十五条规定的诉讼时效中断情形，张某关于超过诉讼时效的主张不成立。

关于知情权请求。 张某要求物业公司出具招投标备案手续、资质证明、公共收益审计报告等，属于业主知情权范畴，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，不予支持。

四、律师解析

1. 居委会代签物业合同的效力边界

实务中，小区未成立业委会时的物业服务”真空期”较为常见。本案确立了重要规则：居委会代行业委会职责签订物业合同，须满足”客观原因未能选举产生业主委员会”之前提，且须在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下进行。该合同对业主具有约束力，业主个人不得以”未参与、不知情”否定合同效力。但需注意，若居委会越权或程序严重违法，业主仍可依法主张权利。

2. “未入住”抗辩的法律障碍与实务困境

业主常以房屋空置、长期外出等理由拒交物业费，但《民法典》第九百四十四条第一款已明确排除此类抗辩。物业服务面向小区整体，个别业主是否实际使用房屋，不影响公共服务的持续提供与其他业主权益的保障。若允许个别业主以此为由拒缴，将破坏物业费分摊机制，损害小区整体利益。业主若确有特殊情况，应通过协商减免、诉讼主张服务质量瑕疵等合法途径解决，而非简单拒缴。

3. 法律关系混同导致的程序失当

张某在上诉中将合同效力、诉讼时效、业主知情权、物业资质审查等多项请求杂糅，部分请求因法律关系不同而无法在本案中一并处理。这提示当事人：物业服务合同纠纷中，物业费给付请求与业主知情权、行政处罚请求等分属不同法律关系，应分别主张、另案处理。错误选择请求权基础或不当合并诉讼请求，可能导致程序空转、实体权利延误。

五、实务提示

对业主而言： 签收物业合同前应关注签约主体资格，留存业委会成立、换届的相关文件；对物业服务有异议，应通过书面催告、向业委会或行政主管部门反映、提起违约或侵权之诉等途径解决，避免以拒缴物业费方式对抗，否则可能面临违约金、诉讼费及信用风险。房屋长期空置的，可与物业公司协商按当地政策申请适当减免，但须以书面协议固定。

对物业公司而言： 确保合同签订主体适格，前期物业合同及承接查验资料完备；物业费催缴应保留书面送达证据，如张贴通知的照片、邮寄凭证等，以中断诉讼时效；定期公开服务事项、收费项目、公共收益等情况，主动履行《民法典》第九百四十三条规定的报告义务，减少业主知情权纠纷。

对企业合规而言： 物业服务企业应规范招投标及承接查验程序，及时办理合同备案；服务过程中注重证据固定，包括服务记录、维修台账、催缴凭证等，以应对潜在诉讼。

辽宁权秉律师事务所长期关注物业纠纷、合同争议及企业合规领域。如您遇到物业费收缴、合同效力、业主权益保护等法律问题，欢迎拨打法律咨询电话 19802422672，或点击微信客服在线沟通。

附录：文书要点摘录

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