案号：（2025）辽0112民初11598号 审理法院：辽宁省沈阳市浑南区人民法院 案由：房屋租赁合同纠纷 裁判结果：部分支持原告诉请（合同解除、返还租金及押金、赔偿部分装修损失） 裁判时间：2025年（文书载明） 来源：中国裁判文书网公开数据库

一、案情简介

薛某（承租人）与计某（出租人）签订房屋租赁合同，承租某商铺用于经营。合同履行期间，薛某主张因计某原因导致其无法正常经营，要求解除合同、返还已付租金及押金，并赔偿装修损失。计某则抗辩称薛某违约在先，不同意返还。

一审法院审理后，认定合同应予解除，并判令计某向薛某返还部分租金、押金，同时对薛某主张的装修损失在合理范围内予以支持。

二、争议焦点

1. 案涉房屋租赁合同解除事由如何认定，双方过错程度如何划分？
2. 合同解除后，已付租金及押金是否应当返还、返还比例如何确定？
3. 承租人主张的装修损失应否支持，如何计算残值？

三、裁判要旨

法院认定：

• 合同履行过程中，双方均存在一定过错，合同应予解除；
• 合同解除后，尚未履行部分的租金应予返还，押金作为履约担保亦应返还；
• 关于装修损失，法院结合装修实际投入、合同已履行期限、双方过错程度等因素，对已形成附合的装饰装修残值按一定比例予以支持，未支持部分由承租人自行承担。

四、律师解析

1. 合同解除的”过错归责”直接影响财产返还范围

房屋租赁纠纷中，”谁违约”并非唯一关键，”双方是否都有过错”往往决定最终利益分配。本案法院未简单适用”违约方全赔、守约方全拿”的规则，而是根据双方过错程度分割损失，体现了《民法典》第592条过失相抵规则在租赁领域的具体适用。对承租方而言，若主张对方违约导致合同解除，须注意保存对方违约证据；对出租方而言，若承租人欠付租金或擅自转租，应及时固定催告记录，避免被认定为”放任损失扩大”而分担责任。

2. 装修残值计算：附合与非附合的区分处理

承租人装修投入能否收回，核心在于装饰装修是否”形成附合”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定：

• 已形成附合的装饰装修：合同解除时，因出租人违约的，由出租人赔偿残值损失；因承租人违约的，不予赔偿；双方均有过错的，按过错比例分担。
• 未形成附合的部分：承租人可自行拆除，但不得损害房屋结构。

实务中，承租人常陷入”装修花了多少钱就能赔多少”的误区。实际上，法院通常委托鉴定或酌定”残值”而非”原值”，且会扣减已使用期间的折旧。建议承租人在装修前取得出租人书面同意，并保留装修合同、付款凭证、现场照片等证据；出租人则应在合同中明确约定装修处置条款，避免合同终止时产生争议。

3. 租金返还与”占有使用费”的边界

合同解除后，承租人是否实际腾退房屋、何时腾退，直接影响”返还租金”与”支付占有使用费”的界限。若承租人未及时腾退，出租人可主张参照租金标准计算占有使用费，该部分费用可能与应返还租金相互抵销。本案中，法院对租金返还的处理亦隐含了对房屋实际占有状态的审查。建议当事人在合同解除或终止时，及时办理交接手续，签署腾退确认文件，避免”钱房两不清”的僵局。

五、实务提示

房屋租赁是商事活动中的高频场景，无论是商铺、写字楼还是厂房租赁，以下要点可降低争议风险：

1. 合同条款精细化：明确约定租赁用途、装修审批程序、合同解除条件、提前退租责任、装修残值计算方式等，减少解释空间。
2. 履约证据固定化：租金支付凭证、催告函件、现场交接记录、装修审批文件等应妥善保存，争议发生时方可举证。
3. 解除程序规范化：主张解除合同时，应通过书面形式明确解除事由及依据，必要时通过公证送达，避免”事实解除”的举证困难。
4. 损失评估及时化：涉及装修残值、经营损失等，应在合理期限内申请司法鉴定或委托评估，防止证据灭失导致权利落空。

辽宁权秉律师事务所长期处理合同与公司股权、投融资及商事纠纷解决相关业务。若您正面临租赁合同纠纷、装修损失争议、合同解除与违约责任等问题，欢迎通过法律咨询电话 19802422672，或访问微信客服沟通研判。

附录：文书要点摘录

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