案号：（2025）辽02民终2603号 审理法院：辽宁省大连市中级人民法院 案由：不当得利纠纷 裁判结果：驳回上诉，维持原判（裕某业委会向裕某公司返还租金283,320元及利息） 裁判时间：2025年6月 来源：2025年6月裁判文书数据库

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一、案情简介

裕某公司系大连中某裕某小区开发商，于2008年与国土部门签订补充合同，补缴地下停车场土地出让金后，取得该小区地下停车场1587个停车位的出租、出售权。

2019年，裕某业委会成立。2020年，裕某业委会与意某公司签订物业服务合同，委托意某公司进行物业管理并签订经营性有偿使用协议、负责收费。此后，意某公司受裕某业委会委托，先后与电某公司、移某公司、铁某公司签订租赁合同，将位于地下停车场内的三处机房/房屋出租用于通信基站建设，合计收取租金283,320元。意某公司扣除约定费用后，将剩余169,130.69元转付裕某业委会。

裕某公司认为其对地下停车场及内部房屋享有收益权，诉请裕某业委会、意某公司共同返还上述租金并支付利息。一审认定裕某公司对案涉房屋享有收益权，裕某业委会委托意某公司收取租金无法律依据，构成不当得利，判决裕某业委会返还全部租金283,320元及利息；意某公司作为受托人不承担责任。裕某业委会不服上诉，主张返还应以其实际所得为限、租金包含电费及弱电管道等费用、案涉房屋属业主共有部分。

二审驳回上诉，维持原判。

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二、争议焦点

1. 裕某业委会作为委托人，是否应对受托人收取的全部租金承担不当得利返还责任，还是仅以其实际到账金额为限？
2. 案涉地下停车场内的机房、停车位上后建房屋及非停车位后建房屋，是否属于业主共有部分，抑或开发商享有收益权？
3. 租赁合同约定的租金中，是否包含弱电管道使用费、电费、物业管理费等应由业主共有的部分，从而应剔除后返还？

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三、裁判要旨

法院围绕上诉请求审理后，认定如下：

• 委托关系下的返还主体。 依据《民法典》第九百二十七条，受托人处理委托事务取得的财产归委托人所有。意某公司基于裕某业委会委托与运营商签订合同并收取租金，该财产依法属裕某业委会所有。裕某业委会无法律根据取得该财产，构成不当得利，应作为返还主体。租金包含何种费用与不当得利认定无关。

• 弱电管道部分。 弱电管道虽为全体业主共有，但无证据证明该部分可单独出租产生租金；且弱电管道设计用途为便于楼内通讯设施配置，是业主获得通讯服务的必要条件，免费使用符合日常生活经验。上诉人主张租金中包含弱电管道租金，依据不足。

• 三处租赁房屋的收益权归属。

1. 电某公司租用部分： 位于地下一层非停车位上的后建房屋。裕某公司已交纳全部停车位土地出让金并享有出租、出售权，部分业主仅对取得使用权的车位享有使用权及通行权，不享有对非车位部分的收益权。裕某公司建造该房屋的收益应由裕某公司享有。
2. 移某公司租用部分： 位于停车位上隔离出来的后建房屋。该房屋是否合法属行政管理范畴，不能因此否定裕某公司作为开发商及建造者享有的收益权。
3. 铁某公司租用部分： 系机房一半的位置。该机房的公用面积未计入地上商业、公寓业主的公摊面积，而仅由裕某公司公摊，故裕某公司对该部分享有收益权。裕某业委会对该部分一审判决理解有误。

综上，上诉人上诉请求不成立，应予驳回。

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四、律师解析

本案标的额不大，但涉及建筑物区分所有权、委托关系与不当得利的交叉，对开发商、业委会及物业企业的地下空间经营行为具有典型警示意义。

1. 委托收款不改变委托人的返还责任主体地位

实务中，业委会常委托物业公司对外签订场地租赁合同并收取租金。本案明确：依据《民法典》第九百二十七条，受托人处理委托事务取得的财产归委托人所有。意某公司收取的租金在法律上即为裕某业委会取得的财产，裕某业委会无法以“我只收到70%”为由主张仅以实际到账金额返还。对受托的物业企业而言，虽本案未判令其担责，但若存在超越授权、明知无权属而出租等情形，仍可能面临共同责任风险。对业委会而言，委托第三方出租前，应先核实自身对标的物是否享有合法处分权。

2. 地下空间权属认定须回归“公摊”与“土地出让金”两个核心

本案最关键的规则在于区分“公用建筑面积”与“业主共有分摊面积”。裕某业委会主张地下机房、管井等属于业主共有，但法院依据测绘报告认定：案涉机房、墙体、管井等地下公用面积并未计入地上商业、公寓业主的公摊面积，且裕某公司已补缴地下停车场土地出让金，故对未出售、未公摊部分享有权益。

这一认定提示：地下空间不能仅凭“位于小区地下”或“属于公用面积”即推定为业主共有。开发商应永久保存土地出让合同、补充协议、出让金缴纳凭证及测绘报告中的公摊计算明细；业委会在主张地下空间权益前，须调取原始测绘报告及公用面积分摊计算表，核实该部分是否已实际计入业主公摊。定性错误，救济路径往往卡死。

3. 租金抗辩的分项列明与履行留痕至关重要

裕某业委会主张租金中包含电费、物业管理费、税费及弱电管道使用费，但法院认为租金系合同约定的整体款项，意某公司亦实际收取，租金包含何种费用与不当得利认定无关。这一裁判思路在类似案件中较为常见。

实务教训是：如果出租方认为合同款项确实包含代垫电费、物业费或共有设施使用费，应在合同中明确分项列明金额、性质及结算方式，并在履行中单独开票、单独结算、保留转账凭证。笼统约定“年租金”并在诉讼中主张“里面有一部分不属于我”的，通常难以获得支持。

4. “违建”抗辩在民事收益权纠纷中的局限

裕某业委会上诉称停车位上隔离的房屋可能违法，但二审法院指出：房屋是否合法属行政管理范畴，不能因此否定裕某公司作为开发商及建造者的收益权。这意味着，民事审判中不会以“可能违建”为由直接否定建造人对收益的占有；但建造人仍可能面临行政处罚、无法办理产权登记等风险。对运营商等承租人而言，签约前审查出租方的权属证明或授权文件，仍是避免合同履行障碍的必要动作。

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五、实务提示

地下停车场及配套机房的经营收益争议，在竣工多年、业委会成立后的老旧小区中日益高发。事前防控比事后诉讼更可控：

• 开发商： 应系统归档土地出让合同（含补充合同）、出让金缴纳凭证、各期测绘报告及公用面积分摊计算明细；在业委会成立前，以书面协议或公告方式明确地下未公摊空间的权属边界。
• 业委会： 在委托物业出租地下空间前，应到不动产登记中心或测绘单位调取原始测绘报告，核实拟出租面积是否已计入业主公摊；避免仅凭“位于小区内部”主张共有权。
• 物业企业： 接受委托出租场地时，应在合同中明确自身受托人地位，保留授权文件；租金收取后及时转付并留存凭证，避免被卷入权属争议。
• 承租人： 签订场地租赁合同时，应审查出租方的不动产权属证明或合法授权文件；涉及小区共有部分的，可要求业委会出具业主大会或业主委员会决议。

辽宁权秉律师事务所长期关注物权与商事争议解决领域。如您遇到地下空间权属、业委会收益分配或不当得利返还等纠纷，欢迎通过法律咨询电话 19802422672，或访问微信客服沟通研判。

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附录：文书要点摘录

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项目	内容
案号	（2025）辽02民终2603号
法院	辽宁省大连市中级人民法院
案由	不当得利纠纷
裁判结果	驳回上诉，维持原判
裁判时间	2025年6月27日
核心规范	《中华人民共和国民法典》第九百二十七条、第二百七十一条等
标签建议	商事争议、不当得利、建筑物区分所有权、地下空间权属、业委会