案号：（2025）辽0202民初1475号 审理法院：辽宁省大连市中山区人民法院 案由：物业服务合同纠纷 裁判结果：被告按合同约定标准的60%支付物业服务费4607.9元；驳回原告其他诉讼请求 裁判时间：2025年5月 来源：2025年5月裁判文书公开数据库

---

一、案情简介

原告某物业公司诉被告王某物业服务合同纠纷一案，由辽宁省大连市中山区人民法院一审审结。

案涉小区因开发建设单位变更、项目烂尾等存在特殊背景。2019年5月，原告接替原物业公司进驻该小区；2020年10月，原告与开发商签订《前期物业服务合同》，约定高层住宅物业服务费标准为3.2元/平方米/月。被告于2021年8月办理入住，房屋建筑面积148.5平方米，自2021年8月27日起未缴纳物业费。原告起诉要求被告支付截至2022年12月31日的物业服务费7679.8元。

被告抗辩称：原告未经合法招投标程序，不具备向案涉小区提供物业服务的合法主体资格；小区烂尾导致水电气暖等基础设施缺失，原告未实际提供物业服务；原告在设施设备维护、清洁卫生、安全防范等方面严重缺位；并主张以装修排渣保证金抵扣物业费。

法院认定原告具备物业服务主体资格，《前期物业服务合同》有效；但原告在服务期间存在共用设施设备维护、清洁卫生、安全防范等多项服务不到位的情形，酌情按合同约定标准的60%判付物业费；装修排渣保证金与本案非同一法律关系，不予抵扣。

---

二、争议焦点

1. 前期物业服务合同未经招投标程序签订，是否影响合同效力及物业服务企业的主体资格？
2. 业主以小区烂尾、配套设施不全、物业服务不到位为由拒缴物业费，能否成立？服务质量瑕疵应否酌减物业费？
3. 业主装修排渣保证金能否在本案中直接抵扣物业费？

---

三、裁判要旨

法院经审理认为：

1. 关于合同效力与主体资格。《物业管理条例》第二十四条关于住宅物业建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业的规定，系管理性强制规定，而非效力性强制规定。未依法招投标的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正、给予警告并可处罚款，但并不导致合同无效。合同备案亦非物业服务企业提供物业服务的前提条件。原告与开发商签订的《前期物业服务合同》不存在无效情形，原告具备向案涉小区提供物业服务并收取物业费的主体资格。

1. 关于物业费标准。原告客观上提供了物业服务，但证据显示其在共用设施设备维护、清洁卫生、安全防范等方面存在多项服务不到位的事实。鉴于原告已退出案涉小区，无法通过后续服务改善质量，法院酌情确定被告按合同约定收费标准的60%支付诉请期间的物业服务费，即4607.9元。

1. 关于排渣保证金。装修排渣保证金属于业主与物业公司之间装修管理协议项下的内容，与物业服务合同纠纷非同一法律关系，本案中不予抵扣，被告可另行主张权利。

---

四、律师解析

1. 未经招投标的前期物业合同效力：管理性强制规定与效力性强制规定之辨

本案再次明确了《物业管理条例》第二十四条的规范性质。对业主而言，不能仅以“未招投标”为由主张合同无效并拒缴全部物业费；对建设单位与物业企业而言，虽然合同效力不受影响，但仍面临行政处罚风险（限期改正、罚款）。在辽宁地区，前期物业接管程序合规仍是底线，补签合同、事后备案不能替代进场前的合法程序。

2. 服务质量瑕疵抗辩的尺度：从“全额拒缴”到“按比例酌减”

业主以物业服务存在瑕疵为由拒缴物业费，司法实践通常持谨慎态度。本案中，法院之所以酌减至60%，是基于原告在设施设备维护、清洁卫生、安全防范等多方面服务不到位，且原告已撤场、客观上无法补救。这提示业主：单纯以服务不满全额拒缴，风险极高，易被认定为违约；更稳妥的路径是固定证据、要求整改或向行政主管部门投诉。对物业企业而言，服务留痕（保洁记录、维保合同、巡检台账、影像资料）是应对物业费诉讼的核心防线。

3. 烂尾小区的责任边界：建设单位义务与物业服务义务的区分

案涉小区因烂尾导致水、电、燃气、消防等基础设施严重缺失，但法院明确该部分属于建设单位责任，不应归责于物业公司。然而，物业公司对“物业共用部位、共用设施设备”的维修、养护、管理义务不能免除。物业企业在接管烂尾或瑕疵项目时，应通过书面协议、交接清单、现场公证等方式厘清与建设单位的职责边界；业主亦应区分追责对象，避免将房屋质量、配套设施问题与物业服务混为一谈。

4. 不同法律关系不得混同抵销

被告主张以装修排渣保证金抵扣物业费，法院以“非同一法律关系”未予支持。实务中，业主常以各类押金、保证金冲抵物业费，但除非合同明确约定可抵扣，否则应依各自法律关系分别主张。物业企业在退场时，亦应就押金退还与物业费清缴建立清晰的结算通道，避免纠纷久拖不决。

---

五、实务提示

对物业企业：

• 承接前期物业项目时，务必完善招投标或协议选聘程序，留存行政备案回执；
• 服务期间建立完整的保洁、维保、巡检、投诉处理记录，形成可追溯的服务档案；
• 撤场时制作详细交接清单，就公共设施现状、业主欠费、押金余额等事项与继任物业或业委会书面确认。

对业主：

• 入住时仔细审阅《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，明确收费标准与违约责任；
• 对物业服务瑕疵及时通过书面函件、12345平台、住建部门等渠道反映并留存证据；
• 区分开发商的工程质量责任与物业公司的服务责任，避免错误归责导致败诉风险；
• 装修押金、排渣保证金等应依合同约定路径主张退还，勿自行抵扣物业费，以免陷入被动。

辽宁权秉律师事务所长期关注物业服务、房地产与商事争议解决领域，本所相关领域公开案例解读旨在为市场主体提供规则参考。若您面临物业费清缴、前期合同效力、服务质量争议或烂尾小区权责厘清等问题，欢迎通过法律咨询电话 19802422672，或访问微信客服沟通研判。您亦可登录本所网站 https://liaoningquanbing.cn 了解更多资讯。

---

附录：文书要点摘录

|——|——|

项目	内容
案号	（2025）辽0202民初1475号
法院	辽宁省大连市中山区人民法院
案由	物业服务合同纠纷
主要规范	《民法典》第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条；《物业管理条例》第二十四条、第五十六条
终局结论	被告按约定标准60%支付物业费4607.9元；驳回原告其他诉讼请求
标签建议	商事争议、物业服务合同、前期物业、合同效力、物业费酌减