案号：（2025）辽04民终941号 审理法院：辽宁省抚顺市中级人民法院 案由：房屋租赁合同纠纷 裁判结果：撤销一审判决，改判承租人给付出租人3750元（水费2000元、修复及停租损失1750元），驳回违约金等其他诉讼请求 裁判时间：2025年8月4日 来源：2025年08月裁判文书数据库

一、案情简介

关某会（出租人）与张某才（承租人）签订《租房协议》，约定租期一年（2023年2月至2024年2月），月租金650元，押金500元；承租人承担水电费、取暖费、卫生费；到期一周内结清费用并腾退房屋，否则按日100元支付违约金。张某才自2016年起即承租该房屋，2024年2月21日退租时将钥匙放置于隔壁物流站点，关某会于3月初取回钥匙。收房时屋内留有货架、纸壳等杂物，地面有污水，双方对污水成因及损失承担产生争议。另查明，案涉房屋自2016年7月至2024年6月期间未抄表，2024年7月1日抄表产生水费2122.8元。

关某会起诉要求：违约金25000元、水费2122.8元、修复费8570元、停租损失4000元等。一审酌定张某才承担水费2000元，就污水导致的清理、维修、停租损失按双方各50%分担，并酌定修复费1600元、一个月停租损失650元，扣除押金后判决张某才给付2625元。关某会上诉后，二审改判污水损失由张某才全部承担，维持一审酌定的损失数额，最终判决张某才给付3750元。

二、争议焦点

1. 承租人未结清水费即退租，是否触发《租房协议》第十条约定的“每延误一天100元”违约金？
2. 长期未抄表产生的水费2122.8元，如何认定承租人应承担的具体数额？
3. 退租时房屋内污水浸泡造成的损失，在成因无法查清的情况下，应由出租人还是承租人承担？
4. 承租人二审新增卫生费等请求，应否在二审中一并审理？

三、裁判要旨

1. 违约金条款的解释： 结合《租房协议》第十条全文，该条款主要目的在于规制租赁期限届满后承租人未及时腾退房屋、导致出租人无法接收使用房屋的行为。张某才已按期腾退房屋，未结清水费虽属违约，但通常不影响出租人接收及再次使用房屋，且关某会未证明其迟延出租系因欠付水费导致，故违约金请求不予支持。

1. 水费数额的酌定： 案涉水费2122.8元计算至2024年7月1日，但张某才已于2024年2月底退租，此后至6月期间的具体用水量无法查清。一审根据房屋用水总量、租赁期限、租房用途等因素酌定张某才承担2000元，并无不当。

1. 污水损失的责任分配： 污水浸泡发生在承租人占有使用期间，张某才未证明曾就房屋瑕疵通知关某会维修，因其长期不在案涉房屋导致损失扩大，且损坏系在出租人不知情的情况下发生，苛求出租人承担赔偿责任有失公平。一审认定双方各担50%责任不当，二审改由张某才承担全部责任。就具体损失数额，一审综合考虑装修情况、使用年限、违约程度及举证情况，酌定修复费1600元、停租损失650元（一个月），二审予以维持。

1. 二审新增请求的处理： 关某会二审新增的卫生费等请求，一审未提出且张某才不同意二审一并审理，依法不予审查。

四、律师解析

1. 合同条款解释：标点符号不能孤立适用，应回归合同目的与上下文

关某会上诉主张依据《标点符号用法》将顿号理解为“结清水电费”与“腾退房屋”并列，认为未结清水费即触发违约金条款。二审法院未采纳该观点，而是结合条款上下文及租赁交易惯例，认定该条主要规制的是“未及时腾退房屋”这一根本违约情形。商事合同解释中，当事人常纠结于个别标点或字词，但法院通常以合同目的、体系解释及交易习惯为准。对出租人而言，若希望将“未结清费用”单独设为违约金触发条件，应在条款中明确拆分、独立约定违约责任，避免笼统表述导致解释争议。

2. 维修义务与通知义务：承租人不能“一走了之”

《民法典》第七百一十二条确立了出租人的维修义务，但本案二审改判的关键在于：污水浸泡发生在承租人控制占有期间，张某才未证明其曾通知出租人维修，反而因长期不在房屋导致损失扩大。这提示承租人，发现房屋瑕疵或事故时，应及时通知出租人并保留证据（如微信、短信、通话记录）；若擅自离场、放任损失扩大，可能需自行承担全部赔偿责任。对出租人而言，接到通知后应及时维修，否则亦可能就扩大损失担责。

3. 退租交接：书面确认与现场取证是定分止争的核心

本案中，双方对水表读数、污水成因、房屋损坏范围各执一词，根源在于退租时未办理正式交接手续。承租人将钥匙放置于隔壁物流站点，出租人时隔数周才进入房屋，期间责任边界模糊。实务中，退租交接应形成书面记录，列明水电气表底数、设施设备状态、有无损坏，并拍照录像固定现场。尤其对于长期租赁、押金数额较低（本案仅500元）的情形，口头交接或“甩钥匙”式退租极易引发后续争议。

4. 一审诉讼请求应尽可能穷尽，二审新增存在程序障碍

关某会二审新增卫生费432元请求，因张某才不同意在二审中一并审理，法院依法不予审查。这提醒当事人，一审立案时应全面梳理损失项目，避免遗漏；若确有新增请求，需评估对方是否同意调解或一并审理，否则可能面临另案起诉的程序成本。

五、实务提示

房屋租赁纠纷的标的通常不大，但“退租交接”这一环节若处理草率，极易衍生出违约金、维修费、空置损失、水电费结算等多重争议。出租人应在合同中细化费用结清与房屋返还的验收标准；承租人应善用通知义务与证据留存，避免因“离场即免责”的误解而承担额外损失。出现争议时，及时固定水表读数、现场照片、维修票据及沟通记录，是支撑主张的基础。

辽宁权秉律师事务所长期处理合同与商事争议解决业务。若您正面临房屋租赁、退租结算、合同条款解释或损失赔偿争议，欢迎通过法律咨询电话 19802422672，或访问微信客服沟通研判。

附录：文书要点摘录

|——|——|